09/10/2026

A Reforma Tributária começa a produzir efeitos que ultrapassam as empresas e chegam diretamente às estruturas patrimoniais envolvendo imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2027, determinadas pessoas físicas que realizam operações com bens imóveis estarão sujeitas a novas obrigações relacionadas ao IBS e à CBS, incluindo a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais. O movimento exige atenção de advogados que acompanham patrimônios familiares, holdings e estruturas de locação de imóveis.

A mudança não significa que todo proprietário de imóvel ou todo locador passará automaticamente a ter CNPJ. A legislação estabelece critérios específicos para enquadrar a pessoa física como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. No caso de locações, por exemplo, o enquadramento considera a combinação entre o número de imóveis e a receita obtida com essas operações. A regulamentação prevê como referência mais de três imóveis distintos e receita superior ao limite estabelecido para o ano anterior, com atualização monetária.

O tema ganha relevância justamente porque muitas estruturas patrimoniais brasileiras foram construídas ao longo dos anos sem considerar o novo sistema de tributação sobre o consumo. Famílias que concentram imóveis para geração de renda, por exemplo, podem precisar reavaliar a forma como esses bens estão organizados, quem figura como proprietário, como os contratos são estruturados e qual é o tratamento tributário aplicável.

Para Wilquiane Santos, contadora especializada em planejamento tributário e patrimonial e que atua exclusivamente no suporte a advogados, a mudança reforça a necessidade de antecipar a análise patrimonial antes que as novas regras entrem efetivamente em operação.

"Quando uma família possui vários imóveis gerando renda, não basta olhar apenas para o imposto que está sendo pago hoje. É preciso entender como esses imóveis estão estruturados, quem é o proprietário, quais são os contratos existentes e como essa organização vai se comportar diante da Reforma Tributária. A análise precisa começar antes da obrigação surgir", afirma.

A legislação complementar que regulamenta o IBS e a CBS considera como operações sujeitas ao regime específico dos bens imóveis atividades como alienação, cessão onerosa, arrendamento e locação. Para determinadas pessoas físicas, o enquadramento como contribuinte dependerá do cumprimento dos critérios previstos na legislação.

Na prática, isso pode trazer uma nova discussão para advogados que trabalham com planejamento sucessório e patrimonial. Estruturas que envolvem imóveis de aluguel, por exemplo, podem precisar ser analisadas não apenas sob a perspectiva do Imposto de Renda, mas também considerando os efeitos da nova tributação sobre o consumo.

"O advogado precisa olhar para o patrimônio como uma estrutura. Se existem imóveis alugados, imóveis destinados à sucessão e outros bens dentro da mesma organização familiar, uma mudança tributária pode afetar cada parte de uma maneira diferente. É justamente nesse momento que uma análise integrada entre o jurídico e o contábil faz diferença", explica Wilquiane.

Outro ponto de atenção está nas estruturas societárias utilizadas para organizar patrimônios imobiliários. A criação ou manutenção de uma holding patrimonial, por exemplo, não deve ser tratada como uma solução automática para qualquer família. A decisão precisa considerar patrimônio, finalidade dos imóveis, geração de renda, sucessão, custos de manutenção da estrutura e impactos tributários.

"A holding continua sendo uma ferramenta importante em determinadas situações, mas não existe uma estrutura que seja ideal para todos. Com a Reforma Tributária, é ainda mais importante comparar cenários antes de tomar uma decisão. Em alguns casos, manter determinado imóvel na pessoa física pode fazer sentido; em outros, uma estrutura societária pode ser mais adequada. O que não pode acontecer é escolher uma estrutura apenas porque ela foi recomendada de forma genérica", afirma a especialista.

A Receita Federal também prorrogou para 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais aplicáveis às pessoas físicas que se enquadrem nas hipóteses previstas na regulamentação da CBS. Segundo o órgão, o prazo adicional foi concedido para permitir a adaptação dos contribuintes, das administrações tributárias e dos sistemas utilizados para emissão dos documentos.

A mudança ocorre enquanto o próprio calendário de documentos fiscais da Reforma Tributária avança. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS estabeleceram diferentes etapas de implementação ao longo do segundo semestre de 2026 e de 2027, incluindo documentos relacionados às operações com imóveis.

Para os advogados, o cenário abre espaço para uma atuação mais preventiva. A revisão de patrimônios familiares pode identificar antecipadamente quais imóveis estão sujeitos às novas regras e se a estrutura atual continua adequada aos objetivos do cliente.

"Esperar janeiro de 2027 para descobrir que determinada estrutura patrimonial precisa de adaptação pode significar perder tempo e aumentar o custo da reorganização. O melhor momento para revisar um patrimônio é antes de uma mudança obrigatória, quando ainda existe espaço para comparar alternativas e tomar decisões com planejamento", ressalta Wilquiane.

A especialista também alerta que a análise deve considerar a documentação das operações. Contratos de locação, titularidade dos imóveis, registros, movimentações financeiras e organização societária precisam estar coerentes entre si para que a estrutura patrimonial possa ser demonstrada de maneira adequada diante das novas exigências.

"A Reforma Tributária está fazendo com que o planejamento patrimonial precise conversar cada vez mais com o planejamento tributário. Para o advogado, isso significa conhecer a estrutura do cliente de forma mais ampla e contar com suporte técnico para avaliar os impactos contábeis e fiscais das decisões jurídicas", conclui.

Sobre Wilquiane Santos:

Wilquiane Santos é contadora especializada em planejamento tributário e patrimonial, com atuação exclusiva junto a advogados. Seu trabalho é voltado ao suporte técnico para profissionais do Direito na análise e estruturação de patrimônios, holdings, organização societária, planejamento sucessório e estratégias de otimização tributária dentro dos limites legais. Sua atuação auxilia advogados tanto na organização de suas próprias estruturas quanto na análise de questões patrimoniais e tributárias relacionadas aos seus clientes.