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A popularização de plataformas digitais de hospedagem (Airbnb, Booking e similares) levou muitos proprietários a explorar economicamente suas unidades por meio de estadias de curtíssima duração — o chamado short stay. A prática gerou intenso conflito nos condomínios edilícios residenciais, sobretudo por seus efeitos sobre segurança, sossego e salubridade: alta rotatividade de pessoas desconhecidas, circulação intensa nas áreas comuns e ausência de vínculo duradouro com a coletividade.
A discussão jurídica gira em torno de uma pergunta central: essa atividade é uma simples locação residencial por temporada (art. 48 da Lei 8.245/1991), inserida no uso residencial da unidade e protegida pelo direito de propriedade — ou é uma hospedagem atípica, de natureza próxima à hoteleira, que desvirtua a destinação exclusivamente residencial do edifício?
Da resposta a essa pergunta depende a possibilidade de o condomínio vedar a prática.
A jurisprudência do STJ construiu uma distinção que se tornou determinante:
Residência — morada habitual e estável.
Domicílio — residência com ânimo definitivo de permanência.
Hospedagem — habitação temporária, marcada por alta rotatividade e, frequentemente, oferta de serviços (limpeza, troca de roupa de cama, recepção etc.)
Carregadores para veículos elétricos — Regras para recarga segura em condomínios.
Sistemas de energia solar — Aspectos legais da instalação de painéis solares.
LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), câmeras e controle de acesso — Proteção de dados em monitoramento e acesso.
Reformas nas unidades – ART/RRT e vistoria prévia — Requisitos técnicos para obras em unidades.
Para a corrente que prevaleceu no STJ, quando a exploração da unidade assume caráter reiterado e profissional, com rotatividade típica de hospedagem, ela deixa de ser uso residencial e passa a configurar atividade incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção.
O tema foi enfrentado de forma pioneira em 2021, em dois julgados:
REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Info 693). O relator originário, Min. Luis Felipe Salomão, ficou vencido: entendia tratar-se de locação por temporada, e que vedá-la violaria o direito de propriedade. Prevaleceu, porém, o voto de Raul Araújo, no caso concreto em que a unidade era explorada como verdadeiro hostel, com oferta de serviços.
REsp 1.884.483/PR (3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).
A partir desses julgados firmou-se a orientação de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem validamente proibir a locação por curtíssimo prazo via plataformas, observado o quórum qualificado para deliberação.
Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ uniformizou o entendimento das duas Turmas de Direito Privado no REsp 2.121.055 (rel. Min. Nancy Andrighi). Por apertada maioria de 5 votos a 4, decidiu que:
A exploração recorrente da locação por curta temporada — sobretudo via plataformas digitais — descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade, aproximando-a da lógica hoteleira e afetando segurança, sossego e salubridade.
Por isso, só é admissível se expressamente autorizada pela convenção condominial.
A alteração da convenção para autorizar a prática exige aprovação de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
A relatora foi acompanhada pelos Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
A corrente vencida, aberta pelo Min. Antonio Carlos Ferreira (seguido por Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador convocado Luís Carlos Gambogi), sustentou que:
a proibição representa restrição não prevista em lei ao direito constitucional de propriedade (art. 5º, XXII, da CF; art. 1.228 do CC);
o uso de plataforma não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial — a caracterização de hospedagem dependeria da efetiva oferta de serviços típicos de hotelaria (recepção, limpeza etc.);
a prática só poderia ser vedada se houvesse proibição expressa na convenção.
Em 6 de junho de 2026, a 2ª Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537 (Tema 1.443, rel. Min. Raul Araújo), determinando a suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria, para a fixação de tese vinculante.
A questão a ser definida é precisamente a seguinte: a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para proibir a locação por curto período via plataformas, ou é necessária vedação expressa?
Implicação prática imediata: enquanto a tese vinculante não é fixada, persiste insegurança quanto à suficiência da mera cláusula de "uso residencial". A providência mais segura para o condomínio que pretende vedar a prática é inserir vedação expressa na convenção, eliminando o debate sobre presunção.
A possibilidade de o condomínio restringir o uso das unidades repousa no regime jurídico da propriedade condominial:
CC, art. 1.228 — a propriedade deve ser exercida em consonância com suas finalidades e limites.
CC, art. 1.332, III — a convenção deve determinar o fim a que as unidades se destinam.
CC, art. 1.336, IV — é dever do condômino dar à unidade o uso compatível com sua destinação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
CC, art. 1.351 — a alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; a mudança de destinação do edifício ou da unidade depende de unanimidade.
Lei 4.591/1964, art. 19 — direito de uso das partes e coisas comuns conforme sua destinação.
Lei 8.245/1991, art. 48 — disciplina a locação para temporada (até 90 dias), invocada por quem defende a licitude da prática como uso residencial.
A tensão, portanto, é entre o direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF) e a função social e a autonomia da coletividade condominial.
A providência mais robusta é alterar a convenção para:
Reafirmar a destinação exclusivamente residencial das unidades; e
Vedar expressamente a locação por curta/curtíssima temporada e a hospedagem atípica, inclusive a oferta das unidades em plataformas digitais de hospedagem.
Quórum: 2/3 dos condôminos (art. 1.351, CC) para alteração da convenção.
Formalização: deliberação em assembleia regularmente convocada (edital com a matéria expressamente na pauta), com ata assinada, e averbação/registro da convenção alterada no Cartório de Registro de Imóveis competente — providência indispensável para que a vedação produza efeitos erga omnes e vincule futuros adquirentes.
Para reduzir litígios sobre o que é (ou não) vedado, a convenção pode fixar parâmetros claros, por exemplo:
prazo mínimo de locação (p. ex., 90 dias ou contratos de natureza residencial estável), distinguindo a locação residencial de média/longa duração — permitida — do short stay;
vedação ao anúncio das unidades em plataformas de hospedagem;
vedação à oferta de serviços característicos de hotelaria (recepção, limpeza periódica, rouparia) e à rotatividade elevada de ocupantes.
O Regimento Interno pode disciplinar o controle de acesso e a convivência, ainda que a vedação de mérito deva estar na convenção:
cadastro prévio e identificação de ocupantes e visitantes;
controle de acesso (proibição de cofres/lockboxes de chaves, entrega de chaves a terceiros não cadastrados);
restrições ao uso das áreas comuns por não residentes;
comunicação prévia ao síndico de qualquer cessão de uso.
A convenção deve prever penalidades para o descumprimento:
multa por uso indevido da unidade — até cinco vezes o valor da contribuição condominial (art. 1.336, §2º, CC);
multa ao condômino com reiterado descumprimento de deveres — até cinco vezes o valor da contribuição (art. 1.337, caput, CC);
multa ao condômino antissocial, cujo comportamento gere incompatibilidade de convivência — até dez vezes o valor da contribuição (art. 1.337, parágrafo único, CC).
Recomenda-se prever gradação das penalidades (advertência → multa → multa majorada por reincidência).
Persistindo a conduta, o condomínio pode ajuizar:
ação de obrigação de não fazer / ação cominatória, para compelir a cessação da atividade, com astreintes;
pedido de tutela de urgência para suspensão imediata, quando demonstrado o risco à segurança e ao sossego;
cobrança das multas aplicadas.
Observação: em razão da suspensão nacional decorrente do Tema 1.443, processos em curso sobre o tema tendem a ficar sobrestados até a fixação da tese — fator a ser considerado na estratégia processual.
Tese vinculante pendente. Como o STJ ainda julgará o Tema 1.443, a melhor proteção é a vedação expressa na convenção, que dispensa o condomínio de depender da interpretação sobre a suficiência da cláusula de "uso residencial".
Direito de propriedade e proporcionalidade. A restrição deve ser proporcional e não pode resvalar em confisco do uso. A locação residencial comum (longa/média duração) permanece lícita e não pode ser proibida; o alvo legítimo é a hospedagem atípica de alta rotatividade.
Quórum correto. Deliberação sem o quórum de 2/3 (ou sem a regular convocação) é vulnerável a anulação. A alteração que importe verdadeira mudança de destinação do edifício exige unanimidade — daí a importância de a vedação ser estruturada como reforço/esclarecimento da destinação residencial já existente, e não como mudança de destinação.
Aspectos tributários e regulatórios. A exploração de hospedagem pode atrair discussões de ISS e de regulação municipal específica; e há propostas legislativas em tramitação que podem alterar o cenário. Convém acompanhar a evolução normativa.
Verificar a redação atual da convenção (destinação e eventuais vedações).
Convocar assembleia, com a matéria expressa em pauta, para alterar a convenção inserindo vedação clara à locação por curta temporada/hospedagem atípica.
Obter o quórum de 2/3 e lavrar ata.
Registrar/averbar a convenção alterada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ajustar o Regimento Interno (acesso, cadastro, áreas comuns).
Estruturar regime de multas com gradação.
Acompanhar o julgamento do Tema 1.443 do STJ.
Remo Battaglia - Sócio fundador do Battaglia & Pedrosa Advogados, especialista em holdings patrimoniais e planejamento sucessório. É autor do livro Contratos de Permuta destinado a Empreendimentos Imobiliários, mestre em Direito dos Negócios (FGV) e pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), Direito Societário (FGV-LAW) e Direito Imobiliário. Com formação em Negotiation pela Harvard Law School, atua como palestrante e autor de artigos, destacando-se em Direito de Família, estruturação patrimonial e sucessão empresarial.
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